自分のお店を持ちたい方に
コーヒーの香りと静かな時間。焼き菓子やパンの香り。お店の数だけあるコンセプト。カフェが好きな人こそ、いつか自分もやってみたい、自分のお店を持ちたい、と思っているのではないでしょうか？
「カフェ」や「喫茶店」を開業するための物件探しは、自分の思い描く空間を実現するために、飲食店の中でも特に重要な要素といえます。
また、経営の面でも、開業に向けた内装工事にかける初期投資、その後も発生する家賃負担など、事業の規模にあった物件を選ぶことが長く安定したカフェ運営のためには必須です。
飲食店をするための物件はとてもたくさん流通しています。物件紹介ポータルサイトで興味半分で探してみた方も多いのではないでしょうか？
「賃料の上限」「物件の所在地」などで、検索をかけるときに、悩みませんでしたか？
自分の経営するカフェで家賃をいくら払っていけるのか、どの場所にお店を構えれば、想定通りの集客ができるのか、、、、自分のやりたいカフェのイメージはあるし、実現できれば成功する自信はあるけど、いざ聞かれると明確な数字が出ない。そんな方はとても多いと思います。
当社では、お客様の「ふわっとしたイメージ」を具体的な条件に落とし込んでから物件探しを始めます。
物件探しに入る前に
カフェ開業のための物件探しに入る前に、次のようにヒアリングをします。
１．コンセプトの整理
お店の雰囲気、インテリア、来店するお客様の層など、今後のカフェ経営に向けた「核」となります。思う存分夢を語ってください。人に話すことで、自分の頭の中も整理できるのでとても重要なステップです。
２．目標売上の設定
どれだけ素敵な夢でも、ビジネスとして成立させるためには利益が出なければ意味がありません。まずは、いくら手元に残したいのか、いくらあれば生活できるのかを決めてみましょう。
飲食店の平均利益率（最終的に手元に残る金額の割合）は30％ぐらいなので、例えば毎月30万を手元に残したい、と思ったら、一か月100万円の売り上げを上げることが必要です。
３．目標売上を達成するために必要な席数の算定
さて、ではどれくらいの席数があるカフェだったら、100万円売上られるのでしょうか？席数は次の式で求められます。
席数 = 売上 ÷（回転数 × 客単価 × 営業日数）
ランチメインなのか、モーニングメインなのか、それとも午後のティータイムメインなのか。提供したい商品とそれを求める層によって、回転率は変わりますが、一般的にカフェの回転率の平均値は1.5くらいです。
例えば、ランチメインでオフィス街にカフェを構えた場合、ランチ時間の混雑は想定すべきですし、限られた昼休憩で提供時間が長いお店は敬遠されます。一度にたくさんの注文がされた場合に備えて追加スタッフの配置も必要かもしれません。逆に、住宅街のカフェなどはゆっくりされたいお客様が多く、その分回転率がさがりますが、固定客がつきやすいというメリットもあります。
つづいて、提供するメニューから客単価を計算しましょう。ここで前のステップのコンセプトが重要になります。お手頃感を出したいのか、高級路線なのか。また、お客さんは基本的に「値上がり」を嫌うので、一度無理したお手頃価格を出してしまうと、その後金額を上げるのは非常に難しく、客離れにつながります。つまり、コンセプトにあった適正な価格の設定は非常に大事です。
４．ケーススタディ：オーガニックカフェの場合
ここでは、オーガニック志向のカフェを想定し、売上と席数の関係を簡単に試算してみます。
【前提条件】
・コンセプト：オーガニック志向カフェ
・ターゲット：健康意識の高い主婦層
・営業時間：10:00〜17:00（7時間）
・営業日数：月25日（週1休み）
■ 客単価の設定
オーガニック食材やこだわりのコーヒーを提供するカフェの場合、
・ドリンク：600〜800円
・スイーツ：500〜700円
・ランチ：1,200〜1,800円
といった価格帯になることが多く、平均すると客単価は約1,400円前後と想定されます。
■ 回転数の設定
カフェは滞在時間が長くなりやすく、特に主婦層をターゲットとする場合、回転数は1日あたり約1.3〜1.5回程度と考えるのが現実的です。ここでは中間の 1.4回転 とします。
■ 席数の試算
先ほどの式に当てはめて、席数を試算してみましょう。
席数 ＝ 1,000,000 ÷（1.4 × 1,400 × 25）
→約20席となります。
ただし、これはあくまで理想値なので、実際には空席の発生やピークの偏り、天候によって左右されるので、余裕を見てもう1テーブル（＋4席）があるといいなというところです。
物件探しの条件決定
これでようやく物件探しの条件が決められます。
■ 広さの目安
カフェの客席は 1席あたり 0.8〜1.2㎡ですが、今回のカフェは滞在時間の長い主婦層がターゲットなので、少し広めの1.0㎡に設定しましょう。
24席 ×1.1㎡ ＝ 26.4㎡
カフェの場合、客席と厨房のバランスは一般的に
客席：厨房 ＝ 6：4 〜 7：3
程度が目安となります。今回のケースでは、客席面積は26.4㎡に厨房スペース11.4㎡を足して、店舗全体では約37㎡が必要となります。
もちろん、一から建物を建てる場合を除いてここまで数値通りの物件が見つかることはほとんどありませんが、目安とすることはできます。
■ 立地の考え方
本ケースでは、健康意識の高い主婦層をターゲットとしているため、立地は以下のような特徴が適しています。
・住宅地または生活圏に近いエリア
・徒歩または自転車で来店しやすい環境
・駐車場または近隣コインパーキングが確保できる
・静かで落ち着いた雰囲気の場所
必ずしも駅前の一等地である必要はなく、むしろ家賃とのバランスを考慮すると、生活圏に根ざした立地の方が安定しやすいといえます。
■ 賃料の考え方
賃料は物件探しの条件に入っていません。なぜでしょうか？
コンセプトに対して立地や広さは非常に重要ですが、家賃を基準に考えてしまうと、そこにぶれが生じてしまいます。「相場より安いです」「駅近でこの値段はめったに出ません」という営業文句につられて契約してしまうと、思い描いたお店とはかけ離れたものが出来上がってしまうリスクがあります。
さらに、ここまで話を詰めてくると、「あれ、思ったよりも収益が上がらないな」とか、「郊外の古民家を改修したらどうだろう？」とか、「自宅カフェってできる？」というように、居抜き物件を借りるという従来の選択肢よりもたくさんの選択肢があることに気づきます。
当社では、お客様のそういった「気づき」や「発見」を見逃さず、様々な視点から物件の提案をさせていただきます。
カフェの形態から考える
もう一つ重要な点として、飲食店を経営するためには、営業許可を取得する必要があります。もともと飲食店であったテナントを借りる場合、同じような形態のお店であれば、よほど心配することはありませんが、もともとカフェではなかった場所でカフェを開こうと思った場合、以下のような点を事前に確認しておく必要があります。
・食品営業許可の取得が可能か
・施設基準を満たせる構造か
・電気・ガス・水道の容量が十分か
・排水や換気の設備に問題がないか
・必要な設備が設置できるスペースがあるか
これらは見落とされやすいポイントですが、開業の可否に直結します。
物件探しと並行した開業準備
構想段階や予算の算定で、「思ったよりも大変そうだな」と思ってカフェの開業自体を諦める方もいらっしゃいますが、いけると判断していただいた場合、当社では本格的に物件探しに入ります。
すでにお客様のお話をお聞きし、夢を共有していただいているので、お客様に代わっていろいろな物件をあたります。その間に開業に向けた次のような準備をしていただくことができます。
- 食品衛生責任者講習の受講
- 防火管理者講習の受講（30席以上の場合必要）
また、具体的な開業資金のイメージがついているので資金繰りや、メニューの考案などに十分時間を使ってください。
カフェ開業に向けた物件相談について
カフェ開業は、物件選びの段階でほぼ成否が決まります。
「なんとなく良さそう」で選ぶのではなく、売上・席数・立地条件から逆算して、成立する物件を見極めることが重要です。
しかし実際には、
・どのくらいの規模が必要なのか
・どのエリアで成立するのか
・どんな物件なら現実的なのか
こうした点を一人で判断するのは難しいのが実情です。
当社では、これらの条件を一緒に整理しながら、カフェ開業に適した物件のご提案・ご紹介を行っています。
まだ具体的な条件が固まっていない段階でも問題ありません。
カフェ開業に向けた物件探しについては、お気軽にご相談ください。
不動産取引だけでなく、併設の行政書士事務所により、開業に必要な許可まで一体で対応できる点が当社の強みです。
対応エリア：岡崎市、豊田市、安城市、刈谷市、西尾市、幸田町、みよし市、日進市、長久手市、名古屋市守山区
※それ以外の地域も条件次第では対応可能なのでご相談ください。